In Deutschland, dem Land der Bausparverträge und der Mieter, werden Immobilien viel zu selten überhaupt als eine Option zum Vermögensaufbau gesehen. Das Eigenheim ist das Ziel. Endlich keine Miete mehr bezahlen und dem Vermieter in den Rachen werfen zu müssen klingt in der Vorstellung so verlockend, dass es als Investition in die eigene Zukunft betrachtet wird. Nur leider geht man jetzt zwar nicht mehr für den Vermieter arbeiten, sondern dafür, um das Darlehen zurückzuzahlen. Denn unter dem Strich ist das Eigenheim eine Verbindlichkeit, die uns Geld kostet, aber keines einbringt. Dabei können Immobilien mitunter die beste Rendite unseres Portfolios liefern, wenn wir gewisse Rahmenbedingungen beachten.

Wir erinnern uns: Die Definition einer Investition ist eine Anlage, die uns regelmäßig Einkommen erzeugt. Die selbst genutzte Immobilie erspart uns zwar die Zahlungen der Miete, doch dafür müssen wir nun Zinsen und Tilgungsraten an die Bank bezahlen. Das macht das Eigenheim zum negativen Kostenpunkt in unserer Vermögensbilanz. Nur für unsere Bank, von der wir das Darlehen für den Kauf der Immobilie bekommen haben, ist unser Eigenheim eine Investition. Schließlich erhält sie durch uns einen permanenten Einkommensstrom und verdient dadurch jeden Monat Geld.

Das Unternehmen Bank

Glasverkleidetes Gebäude
Glasverkleidetes Gebäude

Tatsächlich ist das Verleihen von Geld die gewinnbringendste Einnahmequelle der Banken. Vor allem Kredite für Immobilien sind besonders beliebt. Denn diese umfassen zumeist einen sehr großen Betrag und eine sehr lange Laufzeit. In dieser Zeit ist der Kunde an die Bank gebunden und muss für ein regelmäßiges Einkommen sorgen. Aus der Sicht der Bank ist es ein gutes, sehr langfristiges Investment, wenn der Kreditnehmer jeden Monat brav seine Zinsen bezahlt.

Es ist sogar so gut, dass einkommensstarke und wohlhabende Menschen mit einem besonders niedrigen Zinssatz belohnt werden, da die Bank das Risiko eines Kreditausfalls in diesem Fall als gering einstuft. Solche Kunden wünscht sich jede Bank, denn sie sind eine besonders sichere Investition. Aus diesem Blickwinkel betrachtet ist die Bank sogar darauf angewiesen, dass es immer genügend Menschen gibt, die bei ihr verschuldet sind. Wie würde sie sonst die Ausgaben für die ganzen „kostenlosen“ Beratungen decken, welche wir bei den freundlichen Bankangestellten bekommen?

Die Sinnhaftigkeit der in diesen Beratungen empfohlenen Produkte, werden wir in anderen Beiträgen noch genauer beleuchten, denn leider sind das zumeist regelrechte Geldvernichter.

Ein aufgeschlagenes Buch
Ein aufgeschlagenes Buch

Was bringt uns dieses Wissen?

Nun, stell dir mal vor, dass du einen Kredit bei der Bank aufnimmst und damit eine Wohnung kaufst, die du vermietest. Aufgrund deiner vorherigen Analyse des Standorts, des Mietspiegels und der Bevölkerungsprognose, sind deine Einnahmen durch den Mieter höher als die Kosten der Bankrate, der Verwaltungsgebühren und der Steuern zusammengerechnet.

Hier passieren jetzt zwei Dinge gleichzeitig. Zum einen will die Bank dir den Kredit auf jeden Fall geben, da sie sich der Rückzahlung sicher sein kann. Zum anderen hast du direkt eine noch höhere „Wertigkeit“ in den Augen der Bank, weil dein Vermögen durch den Kauf der Immobilie und deine regelmäßigen Mieteinnahmen sofort nachhaltig ansteigen. Dadurch werden deine Konditionen für den nächsten Investitionskredit spürbar besser. Schließlich wollen sie in einen so lukrativen Kunden, wie du es bist, gerne noch mehr investieren.

Beweise der Bank, dass du weißt, was du tust und du wirst nie mehr um Investitions-Kredite betteln müssen!

Eigenheim vs. Investment-Immobilie

Ein Mann informiert sich im Internet
Ein Mann informiert sich im Internet

Ein sehr wichtiger Punkt bei der Kreditverhandlung für einen Immobilienkauf, ist neben der Höhe des Kredits natürlich auch der damit verbundene Eigenanteil. Denn diesen kann man nicht durch das Darlehen decken, sondern muss ihn selbst tragen.

Hierbei macht es für die Bank einen sehr großen Unterschied, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder als Investment. Das ist deshalb so, weil ein Eigenheim keine Mieteinnahmen generiert und der Kreditnehmer selbst für die Zahlungen aufkommen muss. Das geschieht im Regelfall durch das Gehalt des Arbeitgebers. Bei einem Investment könnte der Kreditnehmer theoretisch sogar arbeitsunfähig werden, denn dadurch, dass die Einnahmen hier durch die Immobilie selbst und nicht durch Arbeitskraft generiert werden, besteht an dieser Stelle weniger Risiko eines Kreditausfalls für die Bank. Sichtbar wird das vor allem dann, wenn du monatlich mehr durch die Vermietung, als durch deinen Angestellten-Job verdienst. Dann wirst du von deiner Bank nämlich zum Privatier hochgestuft.

Das führt auch dazu, dass eine Bank bei einem Kredit für ein Eigenheim im Durchschnitt 20-25%, bei einer Investment-Immobilie hingegen nur 0-10% des Kaufpreises als Eigenkapital verlangt!

Wie erkennt man eine Investment-Immobilie?

Eine Immobilie
Eine moderne Wohnanlage

Was müssen wir also beachten, wenn wir uns für eine Immobilie als Investment interessieren?

Das erste und wichtigste, dass wir bei einer Immobilie beachten sollten, ist eine Bruttomietrendite von mindestens 7%. Diese hängt natürlich sehr stark vom Standort ab und ein guter Investor sollte dabei folglich auf möglichst viele Variablen achten. Darunter fallen zum Beispiel die Anbindung an die Autobahn und die öffentlichen Verkehrsmittel, die Lebensqualität, die Bevölkerungsentwicklung, die dort ansässigen Firmen, die Anzahl der Arbeitsplätze und der Universitäten, und, und, und, …

Einfach gesagt: Ein Investor achtet darauf, dass seine Immobilie an einem Standort steht, an dem die zukünftigen Mieter möglichst gut versorgt und zufrieden sind, denn dann werden auch die Bewerber zahlreich und zahlungskräftig sein.

Immobilien mit niedrigerer Bruttorendite

Neben der Investment-Immobilie gibt es auch noch Kapitalanlage-Immobilien. Diese dienen, wie der Name schon sagt, der Anlage deines Kapitals. Ihr Zweck ist nicht die Vermehrung deines Vermögens, sondern dessen Erhalt.

Nehmen wir an, dass du 200.000 € hast. Wenn du sie aktuell auf deinem Bankkonto liegen lassen würdest, so wäre das Geld mehreren Risiken ausgesetzt. Zum einen verliert es durch die Inflation Stück für Stück an Wert. Außerdem kassieren die Banken mittlerweile ab 100.000 € Negativzinsen. Du musst also dafür bezahlen, dass dein Geld auf dem Konto liegt. Und zu guter Letzt ist das Geld nur bis 100.000 € durch einen Rettungsschirm geschützt, falls die Bank Konkurs gehen sollte.

Es ist also wichtig, das Geld irgendwo anders anzulegen. In diesem Fall sind Kapitalanlage-Immobilien eine gute Alternative zur Bank. Denn wenn du nur gerade so viel Bruttorendite erwirtschaften kannst, um die Inflation auszugleichen, dann ist das Geld schon mal eine Sorge los. Solche Immobilien findest du meistens in Großstädten in den guten und zentralen Lagen.

Mieteinnahmen

Taschenrechner und Notizbuch auf Bargeld
Taschenrechner und Notizbuch auf Bargeld

Da wir euch in diesem Beitrag noch nicht mit zu vielen Zahlen bombardieren wollen, um es übersichtlicher zu halten, werden wir dieses Thema in einen gesonderten Beitrag behandeln.

Um den grundlegenden Sinn einer Investment-Immobilie als Asset in unserem Portfolio zu verstehen, müssen wir aber jetzt genauer darauf eingehen, was die bereits angesprochene Bruttomietrendite überhaupt ist und warum 7% das Minimum sein sollten.

Vereinfacht gesagt muss der Immobilieninvestor seine künftigen Mieteinnahmen, den Kosten für Kredit-Zinsen, Tilgung, Verwaltungskosten, Steuern und Rücklagen gegenüberstellen. Erst wenn nach Abzug aller Kosten noch ein Gewinn übrigbleibt, lohnt es sich das Investment zu tätigen.

Die 7% sind hier nur eine Faustregel die schnell aufzeigt, ob eine bestimmte Immobilie als Investitionsobjekt interessant ist oder nicht, da man im Durchschnitt mit laufenden Kosten in Höhe von etwa 6% des Kaufpreises rechnen kann.

Die Bruttomietrendite errechnet sich einfach aus den jährlichen Einnahmen, geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie.

Eigenheim

Immobilien im Portfolio

Je nachdem, welche Eigenschaften die Immobilie hat, können wir diese unterschiedlich klassifizieren und unserer persönlichen Portfolio-Strategie entsprechend einsetzen. Sind wir an langfristigen Einnahmen, also einem Investment interessiert, sollte die Bruttorendite mindestens 7% betragen, um laufende Einnahmen zu erhalten.

Wenn wir auf einen höheren Wiederverkaufswert der Immobilie hoffen und unsere Einnahmen die laufenden Kosten mindestens ausgleichen, sprechen wir von einer Spekulation.

Wie weiter oben angesprochen, können Kapitalanlage-Immobilien aber auch eine Schutzfunktion für unser Gesamtportfolio bieten.

Jede Immobilie, die uns langfristig Geld kostet, egal ob sie als Investment geplant war oder ob es sich um unser Eigenheim handelt, ist eine Verbindlichkeit, die wir aus unserem Portfolio entweder entfernen oder mindestens ausgleichen sollten.

Zu viele Variablen?

Screenshot Immotory.com
Screenshot Immotory.com

Gerade wenn man noch nicht so viel mit Immobilien zu tun hat, kann die Vielzahl der Variablen für die Kalkulation einer guten Immobilie überfordernd wirken. Deshalb gibt es Websites wie Immotory, über die man mit ganz wenigen Informationen innerhalb Sekunden erfährt, ob sich die Immobilie lohnt oder nicht. Das Schöne an Immotory ist, dass die Website für die Berechnung von Wohnungen kostenlos ist.